La respuesta corta
Los tribunales de Nueva Jersey tienen un programa gratuito de mediación de ejecuciones hipotecarias para casas de 1 a 4 familias donde vive el dueño. Trabaje con un consejero gratuito aprobado por HUD y presente el formulario de solicitud del tribunal dentro de los 60 días después de que le entregaron la demanda, para no necesitar una moción. La mediación no pone en pausa el caso, así que de todos modos tiene que presentar su respuesta dentro de 35 días.
Quién califica
- ✓La casa es una propiedad residencial de 1 a 4 familias y es su residencia principal.
- ✓La ejecución hipotecaria la presentó un banco u otro tenedor de la hipoteca (no es un caso de gravamen por impuestos, de condominio o de HOA, ni un préstamo comercial).
- ✓Todos los prestatarios de la hipoteca participan.
- ✓Usted no está en bancarrota en este momento.
- ✓Usted trabaja con un consejero de vivienda aprobado por HUD, gratuito, que le ayuda a preparar su solicitud y sus papeles.
Cómo pedirla, paso a paso
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Llame a un consejero gratuito aprobado por HUD
Use la línea de HUD (800-569-4287) o la Agencia de Financiamiento de Vivienda e Hipotecas de NJ (NJ Housing and Mortgage Finance Agency) para encontrar un consejero cerca de usted. No cuestan nada, y el proceso del tribunal espera que usted trabaje con uno.
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Presente la solicitud de mediación temprano
Obtenga en njcourts.gov la versión vigente del formulario de solicitud de mediación (Foreclosure Mediation), la lista de verificación y la hoja de trabajo financiera. Las instrucciones del tribunal permiten presentar la solicitud hasta 60 días después de que le entregaron la citación y la demanda (summons and complaint) sin permiso especial, y no hay tarifa de presentación. Después de eso, generalmente necesita una moción pidiéndole al tribunal que lo permita.
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Responda la demanda de todos modos
La mediación no pone en pausa la demanda. Generalmente usted tiene 35 días desde la entrega para presentar una respuesta (answer), y pedir la mediación no cambia ese plazo.
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Prepare su paquete con el consejero
Comprobantes de ingresos, estados de cuenta bancarios, una carta explicando sus dificultades (hardship letter), declaraciones de impuestos y un presupuesto mensual realista. Un paquete completo es lo que convierte una sesión en una oferta en vez de en otra cita de seguimiento.
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Llegue preparado a la sesión
Un mediador neutral trabaja con usted y con el representante del banco para llegar a una solución viable. El mediador no decide el caso, y ninguna de las partes está obligada a aceptar condiciones.
Lo que la mediación puede y no puede hacer
Sí puede lograr que alguien con poder de decisión del lado del banco revise un paquete completo, con una persona neutral que mantiene el proceso en marcha. Muchas veces eso marca la diferencia para propietarios cuyas solicitudes de modificación desaparecieron en el fax de la compañía que administra su préstamo (servicer).
No puede obligar al banco a aceptar nada, detener la demanda ni reemplazar su respuesta a la demanda. Si los números no alcanzan para quedarse con la casa, lo más valioso que puede lograr la mediación tal vez sea tiempo y una salida ordenada que proteja su plusvalía (equity) y su crédito mejor que una subasta.
Cuidado con cualquiera que cobre por "meterlo en la mediación". La solicitud, el consejero y la sesión son gratis. Cobrar por adelantado por servicios de rescate hipotecario es generalmente ilegal.
¿Le acaban de entregar la demanda, o no está seguro de sus fechas?
La calculadora de plazos (en inglés) calcula la fecha límite de sus 35 días para responder a partir del día en que le entregaron la demanda. Cuente 60 días desde ese mismo día para el plazo de la solicitud de mediación.