La respuesta corta
Después de una subasta del sheriff (sheriff sale) en Nueva Jersey, generalmente hay un plazo de 10 días para objetar y redimir antes de que se entregue la escritura del sheriff. Después de eso, el comprador tiene que obtener del tribunal una orden de posesión, que el sheriff ejecuta con aviso previo, antes de que a alguien se le pueda exigir que se vaya; por eso la transición normalmente toma semanas. Cualquier sobrante por encima de la sentencia le pertenece a usted, y un banco que quiera cobrar una deficiencia tiene que demandar dentro de los tres meses siguientes a la subasta.
Lo que pasa, paso a paso
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Día de la subasta
Se realiza la subasta
La propiedad se vende al mejor postor, que muchas veces es el propio banco, ofreciendo hasta lo que se le debe. Ese día nada cambia en la puerta de su casa: usted sigue viviendo ahí legalmente, y nadie puede cambiar las cerraduras ni cortar los servicios por causa de la subasta.
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Días 1 a 10
El plazo para objetar y para redimir
Las reglas de los tribunales de Nueva Jersey generalmente dan 10 días después de la subasta para presentar objeciones antes de que el sheriff entregue la escritura. Durante ese plazo se puede impugnar la venta por problemas reales (avisos defectuosos, irregularidades en la subasta), y el dueño generalmente todavía puede redimir la casa (recuperarla) pagando todo lo que debe. Redimir requiere el monto completo, así que es realista sobre todo cuando ya está lista una refinanciación, una venta o dinero de la familia.
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Después del día 10
Se entrega la escritura del sheriff (sheriff’s deed)
Una vez que pasa el plazo de objeciones y el comprador paga el resto de su oferta, el sheriff entrega la escritura y la propiedad cambia de dueño. A partir de ese momento, generalmente ya no es posible recuperar la casa.
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Semanas después
El comprador le pide al tribunal una orden de posesión
Un nuevo dueño no puede sacar a nadie por su cuenta. Tiene que obtener del tribunal una orden de posesión (writ of possession), y es el sheriff, no el comprador, quien la ejecuta después de avisar la fecha del desalojo. Toda la transición normalmente toma semanas.
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Antes del desalojo
Usted puede pedir más tiempo
El propietario puede presentar una moción para pedirle al tribunal una breve suspensión por dificultades (hardship stay). Además, muchos compradores prefieren pagar por una mudanza programada y ordenada antes que pasar por el sheriff; de ahí vienen las ofertas de dinero por llaves (cash for keys).
Si la subasta todavía no ha ocurrido
Todo lo anterior es más difícil que actuar antes de la subasta. Los propietarios en Nueva Jersey generalmente tienen derecho a dos aplazamientos de una subasta programada, de hasta 30 días cada uno, y una venta de la casa, una revisión completa de alternativas de pago (loss mitigation) o una petición de bancarrota del Capítulo 13 todavía pueden cambiar el resultado antes del martillazo. Empiece con la lista oficial de subastas de su condado (en inglés) y con cómo funcionan los aplazamientos.
Dinero por llaves: opcional, negociable y por escrito
Como el desalojo a través del sheriff le cuesta tiempo y dinero al comprador, muchos compradores ofrecen un pago a cambio de que usted se vaya en una fecha acordada y deje la casa limpia y vacía. Usted nunca está obligado a aceptar, y tanto la cantidad como la fecha se pueden negociar. Si acepta, pídalo por escrito: la cantidad, la fecha de mudanza, cómo y cuándo le pagan, y en qué condiciones se espera que deje la casa. Tómele fotos a la casa cuando se vaya.
El dinero: fondos sobrantes y deficiencia
Si la subasta dejó más que la sentencia, el sobrante se deposita con el tribunal. Después de pagar los gravámenes posteriores válidos (una segunda hipoteca, un HELOC, acreedores con sentencias), lo que queda es suyo, y hay que reclamarlo. Calcúlelo con la calculadora de fondos sobrantes o lea cómo reclamarlo usted mismo.
Si dejó menos, el banco puede reclamar la diferencia, pero Nueva Jersey lo hace difícil: una demanda aparte, presentada dentro de los tres meses siguientes a la subasta, y su derecho a que se le acredite contra la deuda el valor justo de mercado de la casa, y no solo el precio de la subasta. Si le entregan una demanda por deficiencia, ese crédito es lo primero que debe plantear con un abogado, y el plazo para responder es real.
Impuestos: una ejecución hipotecaria puede generar un formulario 1099-A o 1099-C del IRS. Si la deuda cancelada paga impuestos o no depende de su situación y de la ley federal vigente, así que pregúntele a un profesional de impuestos o a una clínica gratuita de impuestos VITA antes de presentar su declaración.
Sus derechos mientras sigue en la casa
- El comprador no puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios ni sacar sus pertenencias. El desalojo solo ocurre mediante una orden del tribunal que ejecuta el sheriff.
- Guarde cada aviso. Las fechas que cuentan son las de la orden de posesión y las del aviso del sheriff.
- Los inquilinos de la casa generalmente están protegidos por la Ley contra Desalojos (Anti-Eviction Act) de Nueva Jersey. Vea la guía para inquilinos.
- Presentar una bancarrota activa una suspensión automática (automatic stay), pero si ayuda o no después de que la escritura ya cambió de dueño es una pregunta para un abogado de bancarrota, no algo para intentar por su cuenta.
Ayuda legal gratuita
Legal Services of New Jersey (1-888-576-5529) ayuda gratis a propietarios e inquilinos que califican por ingresos, incluso después de una subasta. Un consejero de vivienda aprobado por HUD (800-569-4287) le puede ayudar a planificar la mudanza y el dinero.