Constructor de Cartas para su Hipoteca

Carta de dificultad económica (hardship letter)

Una carta de dificultad económica le explica al equipo de ayuda hipotecaria (loss mitigation) de su servicer qué pasó, cuándo, y cuánto puede pagar ahora. Ellos leen cientos de cartas, así que una carta corta y concreta funciona mejor que una larga y emotiva. El formulario le pide solo hechos que usted pueda comprobar y los convierte en párrafos sencillos en primera persona; las frases opcionales son pedidos, nunca hechos inventados.

Envíe la carta junto con su solicitud completa de ayuda hipotecaria, no en lugar de ella. Según el Reglamento X, un servicer que recibe una solicitud completa más de 37 días antes de una subasta generalmente debe evaluarlo para todas las opciones disponibles dentro de 30 días. Por eso la carta pide que lo evalúen para todas las opciones, no solo para la que usted menciona.

Pedir la cotización de reinstalación y el saldo total para liquidar

La cotización de reinstalación es lo que cuesta ponerse al día; el saldo total para liquidar (payoff) es lo que cuesta pagar todo el préstamo. Pida las dos por escrito, detalladas, con fecha de validez e instrucciones para pagar por transferencia o con fondos certificados. El Reglamento Z generalmente exige enviar el saldo total dentro de siete días hábiles después de una solicitud por escrito, pero permite “un tiempo razonable” cuando el préstamo está en ejecución hipotecaria o en bancarrota. Ninguna regla federal fija un plazo específico para la cotización de reinstalación, así que la carta la pide lo antes posible.

Solicitud de información y aviso de error (RESPA)

El Reglamento X le da dos herramientas por escrito. Una solicitud de información (12 CFR 1024.36) consigue registros: quién es el dueño de su préstamo (respuesta generalmente en 10 días hábiles), el historial de pagos, los cargos, el escrow o el estado de su solicitud (generalmente 30 días hábiles). Un aviso de error (12 CFR 1024.35) disputa un error específico; el servicer generalmente debe corregirlo o explicar por escrito por qué concluyó que no hubo error, y no le puede cobrar por responder.

La razón más común por la que estas cartas fallan es la dirección. El servicer puede designar una sola dirección para estas cartas; si lo hizo, usted tiene que usarla, y el servicer debe publicarla en su sitio web si el sitio muestra alguna dirección de contacto. Envíela por un medio que se pueda rastrear y guarde una copia.

Pedir que aplacen la subasta del sheriff durante la revisión de una modificación

Si su solicitud completa de ayuda hipotecaria le llegó al servicer más de 37 días antes de la subasta, 12 CFR 1024.41(g) generalmente le prohíbe pedir la sentencia o la orden de venta, o realizar la subasta, mientras la revisión y cualquier apelación están pendientes. La interpretación oficial dice que el servicer debe darle esa instrucción a su abogado de la ejecución hipotecaria; por eso la carta lleva copia al abogado del demandante que aparece en sus papeles del tribunal. La carta está escrita de forma condicional, porque lo que cuenta es la fecha en que el servicer la recibió.

Esta carta no reemplaza sus propios derechos. Según N.J.S.A. 2A:17-36, el propietario generalmente puede pedir dos aplazamientos de hasta 30 días cada uno en la oficina del sheriff del condado. Llame a la oficina del sheriff para preguntar cómo aceptan la solicitud y cuánto cuesta, y use la cuenta regresiva para la subasta para ver cuánto pueden mover su fecha, generalmente, los aplazamientos.

Carta de apelación de una modificación del préstamo

Según 12 CFR 1024.41(h), si el servicer recibió su solicitud completa 90 días o más antes de una subasta programada, usted generalmente puede apelar la negación de una modificación dentro de 14 días después del aviso de la decisión. La apelación la debe revisar personal distinto, y el servicer debe responder por escrito dentro de 30 días. El aviso de negación debe dar las razones específicas; si la negación se basó en un cálculo de valor presente neto (NPV), la interpretación oficial exige que incluya los datos que usaron. Si sus ingresos, sus gastos o el valor de la propiedad están mal en esos datos, dígalo en la apelación y adjunte pruebas.